Myyjän vastuu asuntokaupassa

Pinnalla nyt

Asuntokaupassa jokaisella osapuolella on vastuunsa: niin kiinteistönvälittäjällä, ostajalla kuin myyjälläkin. Asunnon tai talon myyjän vastuu on kuitenkin paitsi suuri, myös melko pitkäkestoinen, joten vastuukysymyksiin kannattaakin tutustua huolella.

13.9.2019

Asuntokauppalaki määrittelee, että myyjän vastuulla on kertoa ostajalle kaikki asuntoon liittyvä tarpeellinen tieto vikoineen ja puutteineen. Myyjä voi joutua vastuuseen, jos asunto ei vastaakaan niitä tietoja, joita ennen kaupantekoa on annettu tai jos myyjä on jättänyt jonkin oleellisen tiedon kokonaan kertomatta.

Minkälaisista asioista myyjän tulee kertoa ostajalle?

Kun kohdetta lähtee myymään, pääsääntö on, että kaikki mahdollinen tieto kerrotaan kiinteistönvälittäjälle ja sitä kautta ostajalle – erityisesti sellainen tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Jos esimerkiksi myytävässä omakotitalossa on tapahtunut vesivahinko, tarkoittaa talon myyjän vastuu sitä, että myyjän on kerrottava asiasta ja selvitettävä, miten ja kenen toimesta vesivahinko on aikanaan korjattu.

Asuntokauppalaki ei täysin tyhjentävästi erittele, mitkä kaikki asiat on myyntitilanteessa kerrottava eteenpäin, mutta vastuullinen myyjä kertoo ostajalle kaikki mahdolliset tiedossa olevat viat, puutteet ja aiemmat vahingot. Ne kannattaa kirjata myös kauppakirjaan, jotta myyjä voi tarvittaessa jälkikäteen todentaa välittäneensä kaikki asuntoon liittyvät oleelliset huomiot ostajalle.

Myös kiinteistönvälittäjällä on oma vastuunsa – lainsäädännössä on asetettu välitysliikkeelle tiedonanto- ja selonottovelvollisuus, joka tarkoittaa, että välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että ostaja saa asunnosta tarpeelliset tiedot, joiden perusteella voi ostopäätöksensä tehdä. Myyjä on vastuussa myös käyttämänsä välitysliikkeen antamista tiedoista. Jos välitysliike on kuitenkin tehnyt myyjälle vahinkoa aiheuttaneen virheen, on se korvausvastuussa toimeksiantajalle.

Minkälaisia virheitä asunnossa voi olla?

Yleisesti virheillä tarkoitetaan yksittäisiä asunnossa esiintyviä virheitä tai tilannetta, jossa asunto ei vastaakaan myyjän etukäteen antamia tietoa. Salaiset virheet ovat puolestaan sellaisia, joista myyjäkään ei ole tiennyt kaupantekohetkellä. Salainen virhe voi olla esimerkiksi asunnossa myöhemmin paljastuva homevaurio. Tilanteet ovat yleensä hankalia, koska tieto vauriosta tulee yllätyksenä kaupan molemmille osapuolille.

On kuitenkin huomioitava, että mikä tahansa vika tai puute ei ole asuntokauppalain mukainen virhe. Tämä siksi, että myös ostajaa sitoo ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostajan on lähtökohtaisesti tarkastettava asunto ennen ostopäätöstä, eikä hän siksi voi vedota sellaiseen seikkaan, joka ennakkotarkastuksessa olisi ollut havaittavissa. Esimerkiksi selkeästi rikki oleva ovi voi olla vika, jonka ostajan voidaan olettaa tarkastuksessa havainneen. Mikäli ostaja laiminlyö ennakkotarkastuksen kokonaan, ei hän myöskään tällöin voi vedota havaittavissa olleisiin virheisiin jälkikäteen.

Myyjän virhevastuuseen johtavat kuitenkin sellaiset viat ja puutteet, jotka silmämääräisesti eivät ole ostajan havaittavissa. Jos esimerkiksi jokin myytävän kohteen kodinkodeista ei toimi, mutta myyjä on jättänyt kertomatta viasta ostajalle, on myyjä virhevastuussa.

Minkälaisia seuraamuksia virheillä on?

Myyjä on vastuussa myymästään asunnosta kahden vuoden ajan. Ostajan on siis ilmoitettava myyjälle virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen ostajalla ei enää ole oikeutta esittää vaatimuksia myyjälle. Tosin, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti voidaan virhevaatimuksia esittää myös kahden vuoden jälkeen.

Jos hallinnan luovutuksen jälkeen ostaja huomaa virheen, on siitä reklamoitava viipymättä myyjälle, mieluiten kirjallisena. Jos reklamaation kanssa jää odottelemaan, voidaan valitus tulkita myöhästyneeksi. Koska vastuuasiat eivät useinkaan ole kovin yksinkertaisia, kannattaa myyjän kääntyäkin ammattilaisen puoleen, mikäli ei itse osaa vastata vastaanottamaansa reklamaatioon.

Virheestä voi seurata esimerkiksi hinnanalennus tai vahingonkorvaus – pahimmillaan jopa kaupan purku. Ostaja ei sen sijaan voi velvoittaa myyjää korjaamaan virhettä. Myyjä saattaa joutua vastuuseen myös salaisista virheistä. Tällöin menettelytapa riippuu vaurion laajuudesta, ja asiassa edetään yleensä aina tapauskohtaisesti. Olennaiset salaiset virheet voivat kuitenkin johtaa kaupan purkuun ja vähäisemmät hinnanalennukseen.

Artikkelia varten on haastateltu SKV Kiinteistövälitys Oy:n Lounais-Suomen aluejohtaja Pirkko Paateloa.

Myymässä asuntoa tai kiinteistöä? Pyydä paikallinen välittäjämme ilmaiselle arviokäynnille!

Lisää ajankohtaisia vinkkejä asunnonvaihtoon löydät täältä!